马鞍岛成交量连升4个月！深中通道开通，地产迎投资机遇？

跨越伶仃洋、贯穿珠江东西两岸，随着深中通道的开通，分别位于珠江口东、西岸的深圳至中山之间车程从两小时缩短至半小时内，未来广州南沙至中山仅需15分钟，珠海和江门至深圳从两小时以上缩短至1小时内，大湾区交通发展互联互通的新格局诞生。

这一“超级接口”的开通，再次引发了深圳、中山两地房地产话题的热度。深中通道中山出入口所在地——马鞍岛近年来吸引了大批深圳客前往置业，这里被称为“深圳半小时生活圈”的价格洼地，马鞍岛同前海近10倍的房价价差更是购房者关注的焦点。

但在深圳客涌入中山买房的这些年，多数人却是“笑着进去哭着出来”，以高价买入后被降价套住的案例屡见不鲜。有人认为马鞍岛乃至中山楼市的价值已经提前被兑现，现在进入调整期；也有人认为深中通道的开通将再次为中山、南沙等地的核心外溢城市带来新的机遇。

那么深中通道的开通，将怎样影响深圳、中山两地的楼市和产业，又是否会带来新的地产发展机遇？

深中通道是否会成为临深房价的转折点？

深中通道是否会成为临深房价的转折点？

自深中通道项目获批建设以来，中山市尤其是马鞍岛地区的楼市格局便悄然发生了改变。

据乐有家研究中心数据监控显示，2020年以来马鞍岛陆续有不少名企楼盘入市，均价从2.7万元/㎡到3.5万元/㎡不等。对比当时珠江对岸的前海房价而言，马鞍岛房价仅为前海房价的1/4，差不多10万的单价差，6倍的总价差，马鞍岛的房价还有极大的上升空间，因此吸引了大波有购买力的深圳客前来买入。

2021年马鞍岛热门在售楼盘的价格统计。

但“深中通道”的价值概念并助涨楼市太久，随着近两年房地产大盘的调整，中山房价也有所下降。安居客数据显示，中山二手房房价从2021年10月就呈现出下降的趋势，2024年4月，中山二手房均价为9347元/㎡。

同时，马鞍岛的价格也经历了一波“跳水”，目前马鞍岛在售的新房价格约在1.5万元/㎡-2.9万元/㎡之间，多数产品在1.8万元/㎡左右。曾去马鞍岛看过新房的中山本地人老梁向湾财社记者表示，“去年看的时候还是2.3万的单价，今年再去居然只要1.6万的单价，只要几万元的首付就能入手。”前两年他惊讶于马鞍岛的动辄3万的单价，现在的价格反而让他有了入手的想法。

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当前马鞍岛在售楼盘的价格统计。

值得一提的是，随着深中通道的开通，近期中山楼市的成交回升幅度明显。据中山中原战略研究中心数据，2024年5月，在月初“五一”节假日及月中多项政策落地的双重加持下，市场谨慎氛围有所松动，供求双方活跃度提升，整体成交走势有一定幅度的回升。从今年上半年成交数据来看，中山马鞍岛成交量已连续4个月上升。

那么深中通道的开通，是否将为周边楼市带来新的转折？广州市房地产行业协会专家委副主任赵卓文认为，深中通道，短期不会立竿见影地提振珠中江房地产市场。但从中长期趋势看，珠中江的土地和房地产市场的未来仍充满希望。

知名财经评论员刘晓博也在近期发布的观点中提到，深中通道直接把中山马鞍岛和深圳前海连接起来，马鞍岛从一诞生就打破了中山的不动产定价体系，成为中山最有价值的地方。经过了两三年价格调整后，马鞍岛的价值凸显。未来，这里毫无疑问是珠江口西岸的城市标杆、价值高地。

但对于短期楼市是否会得到大涨，有专家持有不同的观点。“自2015年深中通道规划以来，中山房价已经历了两波显著上涨。但随着市场整体的调整和宏观经济的影响，目前中山房价有一定的回调，泡沫逐步出清。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿向记者指出，深中通道的开通是进一步兑现当年规划带来的涨幅，在现状的基础之上继续夯实房价、促进中山房地产市场平稳发展，但考虑到大环境的影响，中山住宅价格短期内再次大涨的可能性不大。

购买力外溢下，深圳楼市影响几何？

购买力外溢下，深圳楼市影响几何？

“前海到中山的车程从过去的两小时缩短到24分钟，但前海到福田、罗湖的车程却有半小时以上。”深中通道的开通，也引发了网友对深圳楼市价值体系的思考，有人认为，马鞍岛较低的房价、更近前海的距离，有很大可能吸引大量深圳刚需前往置业，从而影响深圳楼市格局。

马鞍岛在售项目营销中心。

事实上，由于近些年房地产进入下行周期，深圳楼市本身的库存压力也在进一步加深。深圳住建局数据显示，截至6月末深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期为22.3个月；而非住宅可售套数为32523套，去化周期上升至61.8个月，非住宅项目去化压力进一步加大。

这一数据意味着，深圳的新房库存要近两年才能消化完成。而为了去库存，5月以来，深圳施行分区优化住房限购，并在非户籍人群、多子女家庭和企业购房方面进行了优化，以提高市场活跃度。这一政策被业内解读为更利好刚需买家，尤其是宝安、光明等片区房价较低的市场，放开限购并降低首付以进一步吸引实际购买力进场。

但随着深中通道的开通，深圳到中山的距离进一步缩短，对于光明、龙岗等地的购房者来说，似乎买入中山更为划算。“首付相对深圳更低，月供更少，日常通勤可以考虑乘坐大巴车，交通费用和在深圳相差不多。”有购房者告诉记者，自己原计划买入宝安沙井片区的房源，但深圳较高的房价和高负债购房的压力导致他一直犹豫不决，而在体验过深中通道的便捷后，便心生出了买入马鞍岛的打算。

中山马鞍岛地区在建项目。

交通的便捷缩短了距离和时间，深圳外溢的购买力的增多是否也会影响本地楼市的发展？吴睿告诉记者，深圳住房供需矛盾一直较为紧张，尤其是临近深中通道的宝安区，人口占比在深圳十区（不含深汕）内最高，居住需求缺口庞大。随着深中通道的开通，会有小部分对价格敏感度高的人群分流至中山置业。

但他同时提到，深圳更加完善的城市配套、资源可能也会对周边人口造成虹吸效应，因此总体上深圳的住房供需关系不会改变，所以对深圳楼市的影响也是十分有限的。

“所谓单方面的‘虹吸’并不存在，双向整合式的合理配置必然发生。”从城市发展的角度来看，国家高端智库CDI研究员宋丁指出，深中通道的开通必然对深中两地区域内的资源、产业、资金、人才、信息等各种经济要素形成全面整合、重新配置以及相互赋能的基本格局，这是内在经济规律的必然反映。而最终的结果是，深中两地的经济优势将实现互补和共享，两地经济将在高密融合中有所差异化地实现共生共享式的战略突破和发展。

区域协同发展意义凸显，哪些机遇值得关注？

区域协同发展意义凸显，哪些机遇值得关注？

在更多业内专家看来，深中通道的开通对于房地产的影响不能只谈楼市和房价，它的作用更多在于使得区域综合战略突破意义更加凸显。

第一太平戴维斯深圳投资及资本市场部高级经理童佩媛表示，深中通道有助于深圳拓展发展空间和腹地，进一步强化其对周边城市的辐射带动作用，促进区域经济均衡发展，重塑湾区价值格局。深中通道的开通最直观的影响就是降低了深圳、中山之间产业互融的成本，打破交通壁垒，中山为深圳的技术、高新产业提供生产空间、政策利好，深圳也为中山带来技术改革、产业升级，打造“深圳研发、中山制造”的一体化发展。

伴随产业的发展，一方面将改变珠中江的工业用地的供求关系。吴睿进一步指出，对于中山来说，可以依托原有的装备制造、灯饰、白色家电等产业基础，发展高端制造业和现代服务业，加快中山构建现代化产业体系；深圳的企业则可以通过外迁产能来缓解土地资源压力，尤其是像宝安、南山，将更明显的借助深中通道带来的机遇，进一步强化其在科技创新、总部经济和高新技术产业的领先地位，扩大作为大湾区发展核心引擎的辐射范围。

另一方面，产业的提升也会对城市的经济总量、居民收入水平及人均可支配收入产生正面影响，从而增加中山商业地产的需求。同时，深中通道的开通会给珠江东西岸出行带来便利，增加两岸的旅游需求，也会促进两地商业地产的多元化发展。

总的来说，深中通道的开通是粤港澳大湾区发展的重要里程碑，它不仅缩短了深圳与中山之间的交通时间，更加强了区域间的经济联系和产业协同。深圳作为全国重要的经济中心和科技创新城市，拥有强大的创新能力和高新技术产业；而中山则以制造业为基础，具有较低的生产成本和丰富的空间资源。两座城市通过深中通道的连接，可以实现优势互补，推动区域经济一体化发展。

采写：南都·湾财社记者 孙阳